本期「东鹰千问」继续聚焦物业法律服务领域。前期物业合同的期限、物业费的调整规则、空置房交费、前房主欠费谁来付……十个问答，把最常碰上的烦心事说明白。

问：前期物业服务合同的期限是如何规定的？

答：前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

问：物业费的收费标准是如何确定的？

答：一般由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

问：物业服务企业能否擅自调整物业费收费标准？

答：不能。合同期内调整物业费收费标准需经业主共同决定，或者按照合同约定的方式进行调整。

问：业主能否以物业服务质量不合格为由拒交物业费？

答：业主不能以物业服务质量不合格为由完全拒交物业费。如果物业服务质量存在问题，业主可以要求物业服务企业进行整改，若因服务质量问题给业主造成损失，可协商或通过法律途径索赔，但不能完全拒交物业费。

问：业主能否以房屋存在质量问题为由拒交物业费？

答：不能，对房屋质量问题，业主应基于与开发商之间的商品发买卖合同关系向开发商主张权利。

问：业主能否以房屋空置为由拒缴物业费？

答：依照全国人大法制工作委员会的意见，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。即业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。

问：业主与承租人约定由承租人承担物业费，如承租人欠费物业公司是否有权向业主主张？

答：物业公司有权向业主主张，业主负连带交纳责任。

问：购入二手房发现前房屋所有人欠缴物业费该如何处理？

答：如果房屋买卖双方在商品房买卖合同中对欠缴物业费有约定的，从其约定；如没有约定，则因该欠缴物业费仍应由前房屋所有人承担。

问：对于欠费业主，物业服务企业应如何处理？

答：物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。但是物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

问：物业服务期届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原合同是否继续有效？

答：原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。