杭州市城市房地产开发经营管理若干规定（2003年修正）

杭州市城市房地产开发经营管理若干规定（修订草案）

要点评论

第一条 为进一步规范房地产开发经营行为，促进房地产事业健康、有序的发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》及《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》，结合本市实际，制定本规定。

第一条（目的和依据）

为规范房地产开发经营行为，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，结合本市实际，制定本规定。

《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》不再作为该规定的依据。

第五条（业务规模）

房地产开发企业应当按照核定的资质等级从事相应规模的房地产开发。各资质等级房地产开发规模限制如下：

（一）一级资质房地产开发企业可以从事的开发项目规模不受限制；

（二）二级资质房地产开发企业可以开发建筑面积25万平方米以下的房地产开发项目；

（三）三级资质房地产开发企业可以开发建筑面积15万平方米以下的房地产开发项目；

（四）四级资质房地产开发企业可以开发建筑面积8万平方米以下的房地产开发项目。

在《房地产开发企业资质管理规定》的基础上对各资质等级房地产开发规模进行了细化。

法条链接：《房地产开发企业资质管理规定》第十八条：“一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。

　　二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

　　各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。”

第六条（暂定资质管理）

新设立的房地产开发企业，应当在办理工商登记后一个月内向建设行政主管部门申请房地产开发企业暂定资质。

新设立的房地产开发企业在本市市区范围从事房地产开发经营的，申请暂定资质所需的专业技术人员、注册资本不得低于三级资质的要求。

对申请暂定资质所需的专业技术人员、注册资本提出了更高的要求。

法条链接：《房地产开发企业资质管理规定》第八条：申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

第九条（分立、合并、终止的企业资质）

房地产开发企业分立、合并或者终止经营的，应当在办理工商登记后20日内，向建设行政主管部门重新申请核定资质等级或者办理资质证书注销手续。

分立、合并、终止的企业重新申请核定资质等级或者办理资质证书注销手续的时间缩短了。

法条链接：《房地产开发企业资质管理规定》第十四条：企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。

第四条 依法取得国有土地使用权的单位和个人，从事单项房地产项目开发经营，应当符合有关规定。

外地房地产开发企业来本市从事房地产开发经营的，应在本市成立分支机构，并不受原有资质等级的限制。

第十一条（外地企业资质备案）

非在本市登记的房地产开发企业在本市行政区域内从事房地产开发经营的，应当向开发项目所在地的建设行政主管部门办理资质备案。

外地房地产开发企业来杭不再要求成立分支机构，但需办理资质备案。

第十二条（资质动态检查）

建设、房产行政主管部门应当对在本市行政区域内从事房地产开发经营的企业资质条件和开发经营活动进行日常监督检查。

建设、房产行政主管部门对资质动态进行日常监督检查

第八条 房地产开发用地的土地使用权出让或者行政划拨前，市、县（市）城市规划行政主管部门应当对房地产开发项目的性质、规模、容积率、绿地率、建筑间距、建筑高度等城市规划设计条件提出书面意见，市、县（市）建设行政主管部门应当对房地产开发项目的开发期限、配套基础设施和公共设施的建设要求、基础设施建成后的产权界定及拆迁补偿安置要求提出书面意见，作为土地行政主管部门办理土地使用权出让或者行政划拨的依据。

第十三条（配套设施建设）

用于房地产开发的国有建设用地在使用权出让或者划拨前，建设行政主管部门应当会同发改、土地、规划、教育、民政、文化、卫生、公安交警、土地储备机构等单位确定项目用地的配套基础设施和公共设施的建设内容、建设主体、建设时序，作为土地使用权出让或者土地划拨的依据。

房地产开发企业应当根据法律法规的规定和国有建设用地使用权出让合同的约定，将项目用地范围内的配套设施与房屋建设项目同步设计、同步建设，并按规定交付使用。

项目配套设施与房屋建设项目同步设计、同步建设，并按规定交付使用。

链接：《杭州市居住区配套设施建设管理条例》第五条：……居住区配套设施应当与住宅建设项目统一规划设计，同步配套建设，按规定交付使用。住宅建设项目分期开发的，建设行政主管部门应当根据项目建设进度明确其配套设施的建设内容、建设期限。

第十五条 （项目手册）

房地产开发企业应当将项目开发过程中的主要事项记载于房地产开发项目手册，并按月报送项目所在地的建设行政主管部门备案。建设行政主管部门应当对项目手册记载的内容进行检查。

项目手册记载的事项可以作为资质管理的依据。

重视项目手册的备案及手册记载的内容。

链接：《杭州市房地产开发项目手册备案管理暂行规定》：六、建设单位在建立电子项目手册后，应落实专人于每月5日前填报上月项目开发建设和经营活动主要内容。建设单位应对填报数据、信息的真实性、准确性负责。

第十六条（质量担保）

暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，并由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体应当具有法人资格和相应的赔付能力。

商品住房质量责任承担主体应提供担保函，需注意的是：建设部、工商总局发布的2014版《商品房买卖合同》示范文本中也新增了类似内容。　

链接：《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十八条：质量担保出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由＿承担连带责任。

第十七条（分户检验）

房地产开发项目应当按照国家、省和本市的有关规定进行竣工验收并办理相关手续。

属于住宅的房地产开发项目，房地产开发企业应当在竣工验收前组织分户检验。分户检验不合格的，不得组织项目竣工验收。

竣工验收前必须分户验收。

链接：《住宅工程质量分户验收管理规定》第五条：住宅工程竣工验收时，建设单位应当先组织施工和监理单位有关人员进行质量分户验收。

　　已选定物业公司的，物业公司应当参加住宅工程质量分户验收工作。

《住宅工程质量分户验收管理规定》第九条：住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

第十一条 房地产开发项目竣工后，市、县（市）建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请之日起三十日内，组织有关部门按法律、法规和国家标准规范，进行综合验收。房地产开发项目经综合验收合格后，方可交付使用。

第十八条（交付要求）

房地产开发项目经建设工程竣工验收合格并办理建设工程竣工验收备案手续后，方可交付使用。

房地产开发企业在交付商品房时，应当向买受人出示项目竣工备案表。

综合验收因为早已被国务院取消，故作了相应调整。此条并相应确认了竣工验收备案表作为交付条件及交房证明文件的效力。

法条链接：《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

第十九条（质量保证）

房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供商品房使用说明书和商品房质量保证书。

买受人应当按照商品房使用说明书的要求使用商品房。房地产开发企业应当按照法律法规的规定和商品房质量保证书载明的内容，履行商品房保修义务。

商品房属于买受人专有部分的保修期自房地产开发企业将商品房交付买受人之日起计算。

规定了质量保证责任及强调了专有部分保修期起算点。

法条链接：《商品房销售管理办法》第三十二条：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《商品房销售管理办法》第三十三条：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

第十二条 需转让房地产开发项目的，转让人和受让人应当到市、县（市）建设、规划、土地、房产等有关行政主管部门办理变更手续。

第二十一条（项目转让登记）

转让房地产开发项目的，出让人和受让人应当持转让合同及能够证明本规定第二十条规定事项的材料共同向土地行政主管部门办理国有建设用地使用权变更登记手续。

项目变更手续的办理政府部门更为明确。

第十四条 房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：

（一）多层建筑已完成主体结构三分之一以上；

（二）高层建筑已完成地面以下的主体工程。

第二十二条（形象进度确认）

房地产开发企业在申请商品房预售前，应当向建设行政主管部门办理商品房工程形象进度确认手续。房地产开发项目完成主体结构施工的，建设行政主管部门应当出具商品房工程形象进度确认证明。

预售条件大幅提高，开发项目完成主体结构施工的，建设行政主管部门才出具形象进度确认证明。但条文中的”应当“二字令人费解，似乎隐含了”主体结构施工没有完成，也可以视情况出具形象进度确认证明“的意思。这点歧义应在条文正式出台时得到修正。

第十六条 购房人要求购买商品房时，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等证明文件。

配套基础设施和公共设施分期建设的项目，房地产开发企业应当向购房人承诺分期建设的内容及交付使用的期限。

第二十三条（出售文件公示）

房地产开发企业在出售商品房时，应当向买受人出示国有建设用地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；预售商品房的，还应当出示商品房预售许可证。

呼应项目配套设施同步设计、同步建设的规定，删除了关于分期建设的内容。

第二十四条（预售合同备案）

房地产开发企业应当在商品房预售合同签订之日起30日内向房产行政主管部门办理备案手续。

商品房预售合同当事人协议变更、解除商品房预售合同的，应当自变更、解除之日起30日内持原备案的合同共同向房产行政主管部门办理备案手续。

人民法院、仲裁机构的生效法律文书确定商品房预售合同不成立、合同无效或者解除合同的，房地产开发企业或者买受人可以单方向房产行政主管部门办理备案手续。

明确预售合同备案手续办理时间，凭人民法院、仲裁机构的生效法律文书可单方备案。

第二十六条（预售资金监管）

预售商品房所得款项应当全部存入预售资金专用存款账户。

商品房预售所得款项应当用于预售房地产开发项目的工程建设，不得支取现金，不得挪作他用；但预售资金专用存款帐户内商品房预售所得款项超出项目工程预算清册总额130%的，超出部分允许用于其他用途。

银行应当按照商品房预售资金监管协议和房产行政主管部门的要求，实施商品房预售资金监管。房产行政主管部门应当对预售房地产开发项目的预售资金入账情况、资金使用情况进行监督检查。

商品房预售所得款项超出项目工程预算清册总额130%的部分允许用于其他用途。

链接：《杭州市商品房预售资金监管实施细则》：(十五)在保证整个项目建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金超出该监管项目工程预算清册总额的130%时，可允许以其超出部分用于调用，房地产开发企业凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请。符合条件的，监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。

第二十四条 商品房销售价格，由当事人协商议定；经济适用房和以实物形式有偿移交的小区配套设施的价格，应当实行政府指导价或政府定价。

第二十八条（商品房价格）

房地产开发企业申请商品住房预售许可时，应当按照一房一价要求向价格主管部门办理销售价格备案。销售商品住房应当按照备案价格实行明码标价。

商品房价格须备案，并实行明码标价。

链接：《商品房销售明码标价规定》第八条：商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价

《关于对市区商品住房销售价格实施申报备案管理的通知》：三、开发企业申请商品住房预售许可时，应申报每套房屋价格，并提供定价依据，实行一房一价，销售时应当严格按照申报价格实行明码标价并一次性公开销售。提高销售价格的，需经市物价局申报备案公示并提交书面情况说明，未经备案公示或调价理由不充分的，不得提高销售价格。

第二十九条（信用体系）

市建设行政主管部门应当建立房地产开发企业信用档案，并会同相关部门建立房地产开发行业信用管理平台，构建房地产开发行业信用体系。

建立商品房开发企业信用档案。

第三十条（信用档案）

房地产开发企业信用档案应当记载企业资质信息、开发项目建设信息、开发项目经营信息、企业资产信息、企业人员信息、企业信用等级信息、企业获奖信息和不良行为记录等可以反映企业信用状况的信息。

明确商品房开发企业信用档案内容。

第三十一条（信用评定）

市建设主管部门应当依据房地产开发企业信用档案形成企业信用状况综合评价，并将评价情况向社会公布。

信用评价情况须向社会公开。

第三十二条（信用惩戒）

相关行政管理部门应当根据企业信用状况建立惩戒机制。对失信企业应当将其不良行为记入企业信用档案，作为资质管理和房地产开发项目的立项、用地、规划、建设、预售的管理依据。

建立信用惩戒机制。

第二十九条 本规定涉及萧山、余杭两区人民政府及有关行政主管部门职权的，按省、市有关规定办理。

本规定自２００１年６月１日起施行。

第三十七条（施行日期及溯及力事项）

本规定自 年 月 日起施行，2000年11月16日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，　并经2003年8月21日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议审议通过的《杭州市人民代表大会常务委员会关于修改〈杭州市城市房地产开发经营管理若干规定〉个别条款的决定》修正的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》同时废止。本规定施行前已签订国有建设用地使用权出让合同的房地产开发项目需要预售的，预售条件仍按照原规定执行。

对于很多将领证未领证的项目来说，看到本条可以长舒一口气，这次开发新规给了充分的过渡期：即老项目老办法、新项目新办法，而且从拿地日期起算，规定施行前已签订国有建设用地使用权出让合同的房地产开发项目需要预售的，预售条件仍按照原规定执行。