全面依法治国是国家治理的一场深刻革命

——七部委整治房地产乱象通知解读

近代史上曾有过 “新民主主义革命”、“社会主义革命”。十一届三中全会提出“改革开放”后，“改革”成为主流，“革命”逐渐淡出人们的视线。而《十九大报告》提出“全面依法治国是国家治理的一场深刻革命”。“革命”一词再现，发人深省；将“依法治国”定义为“革命”，引人深思。《十九大报告》指出当前“社会矛盾和问题交织叠加，全面依法治国任务依然繁重”，近年来出台系列房地产领域政策似乎可以佐证这一判断。在2016年上半年，房地产政策是“去库存”；而下半年，则进入了严格“限购”。2018年6月25日七部委联合出台的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（下称“《通知》”）依旧沿袭了2016年出台政策时将法律政策当作工具的基本思路。目前关于《通知》的解读大都关注具体细节，而本文则拟从全面依法治国的视角对《通知》进行剖析。

《通知》拟打击散布房地产市场虚假信息的行为，但虚假信息却是由房地产领域系列政策造成。《通知》称“通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散步房地产虚假信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒房，哄抬房价”系投机炒房行为；称“通过捏造、散布不实信息，或者曲解有关房地产政策等方式，误导购房人的市场预期”系虚假房地产广告。一言以蔽之，《通知》将当前房地产市场的虚假信息泛滥归咎于投机炒房者、虚假广告发布者。然而，追本溯源，不难发现系列政策才是房地产市场虚假信息的始作俑者。自2016年下半年“约谈问责”制度出台后，各地多采取限领预售证、限制网签的手段，导致市场供求关系信息失真，使购房者产生了商品房“供不应求”的错误印象，并因此进行了投机性、恐慌性购房，房地产市场未来的需求因此被透支。

上述情形，可总结如下图：

《通知》意在整治房地产市场乱象，但乱象的根源却是房地产领域系列政策。限购、限贷、限领预售证、限网签、摇号购房等系列调控手段导致了“上有政策，下有对策”：出台限购政策时，出现了购房先交“号子费”的情形；出台摇号政策后，又出现了同一人注册多家公司，以公司名义参与摇号的情形。一项政策出台解决一个问题，但随后新的问题又产生，新政策又出台，循环往复，无穷无尽。

《通知》出台本意是为保护群众利益，但真正损害群众利益的却是房地产领域系列政策。例如，在摇号购房政策出台后，社会上出现了为增加摇号几率而“假离婚”的现象；为了弥补政策漏洞，以杭州为代表的城市在出台摇号政策时规定“无房家庭”优先购房，又明确新政策出台后才离婚的人不属于“无房家庭”，有网友称：“以前为买房假离婚，现在要假结婚”。针对“买房离婚”现象，全国政协外事委主任、前财政部长楼继伟曾说过：“如果一个政策出来，造成一些人间的悲喜剧，这个政策肯定是有缺陷的。”

《通知》寄希望于通过查处开发商、中介机构的违规行为达到治理房地产市场乱象的目标，可谓南辕北辙。房地产领域系列政策表明法律政策被视为工具，随性利用。然而，法律政策是存在于客观事物之中的规律，人们要做的是探究、发现规律；将法律政策用作工具的行为必然会受到规律的反制。

房地产开发有较长的周期，这即是房地产市场的规律。普通商品流通市场能对政府调控政策在短时间内作出反应，因而很快达到调控目标。房地产市场则不然，由于开发周期较长，无法在较短时间内产生预期效果，为求见效，系列调控政策接连出台。而当政策的积聚效应产生后，房地产市场又出现过冷的情形，救市政策又将出台。受调控政策的影响，部分开发商也采取了无视房地产开发周期的做法，片面追求所谓的“高周转”，这背后隐藏着房屋质量问题以及公众安全问题。今年7月12日杭州萧山所前镇“碧桂园•前宸府”在建工地发生基坑坍塌即是例证。

如何才能跳出调控政策循环的怪圈？首先，要认识到商品房销售本质上是市场行为，应由供求关系进行调节，政策作为有形之手介入房地产市场进行调控，不符合法治精神；其次，目前对于房地产市场调控的行政措施，应当采取逐步退出的做法，以便给予市场以充分的时间作出应对。这是市场规律的要求，纠错也要遵循规律，如此才能避免出现调控政策一次性退出引发“退房潮”等群体性事件。最后，从本质上解决房地产市场问题，应加大供应量，达到供需平衡，才能找到市场良性循环的方向。

《十九大报告》称“全面依法治国是国家治理的一场深刻革命”，“革命”二字表明了中央对于当前法治建设情况的一种判断，也表明了中央对推进法治建设的决心。厉行法治，就要做到科学立法、严格执法、公正司法、全民守法。科学立法无疑是后续几项工作开展的基石。科学立法，就要求各级政府以及作为“关键少数”的各级政府领导人树立法治思维，遵循客观规律，而不是将法律政策当作工具。唯有如此，全面依法治国的理想才有实现的一日。